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小城商业地产的鬼城之惑

发布时间:2021-01-25 10:11:55 阅读: 来源:棉签包装机厂家

小城商业地产的“鬼城”之惑

温州龙港镇置信名都购物中心是辐射浙南和闽北的大型商业综合体。其衰败到底是一场阴谋,还是小城镇城市综合体泡沫的破灭?

“二审判决还没有出来,不方便作任何评论。”7月5日,《浙商》杂志记者来到温州市中级人民法院,欲了解苍南县龙港镇置信名都购物中心经济纠纷一案的进展情况,办公室一位工作人员婉拒了采访要求。

7月,骄阳似火,高温桑拿天一直笼罩着温州。比这天气更酷热难耐的是龙港镇置信名都购物中心441名业主焦灼的心。苍南县人民法院一审判决,以原告441名业主的败诉告终,之后原告上诉温州市中级人民法院。根据我国二审终审制的法律规定,一旦二审判决书出来,这个案子将就此尘埃落定了。

地王造出“鬼城”

在温州苍南县龙港镇,随处可见作坊式的小工厂,大街小巷充溢着“印刷”的广告字样。这座国内四大印刷基地之一的“中国印刷城”,在炎热的盛夏午后,路上也是熙熙攘攘,除了来来往往的人力三轮车,还能看到一些豪车的影子。

置信名都购物中心就坐落在闹市中心的泰安路段,与周围棕色和米黄色的外立面建筑不同,置信名都购物中心白色的外立面很是亮眼。一楼沿街的店铺有茶餐厅、瑜伽馆、美容店、快餐店等,都在营业当中。沿街还有几家服装店明显已经停业,玻璃窗上贴出了转租的告示。就是这家购物中心被当地人戏称为“鬼城”。

置信名都购物中心的商场大门是紧锁的,堆积如山的柜子放置在大门后,似乎在防御有人破门而入。从玻璃门往里看,商场内荡然无一物,显然停业已久。《浙商》记者巡游一圈后发现,置信名都购物中心是“置信名都”楼盘的一二三层,楼盘的其余25层则全是住宅。而通往商场的玻璃门、卷帘门都已上锁。商场的两个入口都沿街设在繁华的泰安路上,8幢住宅的电梯入口则都在背面。而就在住宅入口的六七幢单元间,有一个不起眼的铁门,门旁挂着“置信名都购物广场筹备组”的牌子。

“2010年8月31日,开发商把商场大门一锁,直接走人了。”在“置信名都购物广场筹备组”办公室,业主王忠友告诉《浙商》记者,开发商走后,他们几个热心业主便在此设立了办公室,一是为了联合其他业主,做好维权工作;二是为商场的重新开业做些前期准备工作,如商场定位、招商等。2004至2006年间,很多如他一样的龙港人与置信名都购物中心的开发商温州置信房地产开发有限公司(以下简称置信房产)签订了购买店铺协议。根据购买合同规定,置信名都购物中心将于2007年8月31日交付,2010年8月31日三年期满后归还给业主自有经营。在这售后包租的三年间,置信房产在当地工商局注册成立了一家公司自行经营商场。

“当时店铺很抢手,一些人还要托关系才能买到。”业主黄光平(化名)介绍说,置信名都购物中心当时的定位很高,总面积有36845平方米,是辐射浙南和闽北的大型商业综合体。“当时店铺的均价卖出了2万元/平方米。”按此估算,当时置信名都购物中心的价值约在7.3亿元。

记者从置信房产的官网查询到,置信名都项目总建筑面积12.706万平方米,总投资48136万元,置信名都作为龙港镇的标志性建筑,在2004年获得“温州地产十年之温州人开发的十大名盘”称号。在温州本土开发商中来说,置信房产实力位居前茅,主要股东是温州当地的一批知名民企,所涉行业包括鞋革、服装、眼镜、打火机、箱包等传统制造业,在当地均有一定知名度,同时还包括多位知名的温州华侨,公司的股东数量众多,有大大小小股东上百个,是温州实业抱团炒房的典型代表。

2010年8月31日,对业主来说,本是开开心心回收店铺的日子,然而这一天却成为了噩梦的开始。441名店主在紧锁的置信名都购物中心根本找不到购买的相应店铺位置,只有一个空荡荡的大敞间商场,此后他们走上了长达三年的官司之路。

持久拉锯战

从住宅六七幢单元间的铁门进入,是通往置信名都购物广场筹备组的楼梯,也是唯一一个能走进商场的入口。“我们从住宅物业处那里要来的备用钥匙,才打开的这个铁门。”业主陈峰是主要的维权代表人,也是置信名都购物广场筹备组的发起人之一。

走进商场的二楼,看到的是一个敞开的大商场,一二三层楼布局基本相同,视野之下看不到独立的、隔开的店铺。《浙商》记者发现地上已经积累厚厚的灰尘,白墙斑驳,为这个三年不曾营业的商场平添了一份冷清。蹭开脚下的灰尘,地上隐约的红色、黄色的标志线立马清晰显露出来,这些线条划定了店铺的位置,并标上了相应的店铺号码,还有一些店铺的位置画在了公共安全通道上。另外还有一些店铺里被画上了两条相间约40厘米的平行黄线,并且标有“防火卷帘,严禁堆物”的字样。

“商场的面积超卖了,开发商把一些原本用作公共通道、安全疏口等公共消防的面积当作店铺卖给了业主。”陈峰对置信房产这种超卖面积的行为不满,“这种布局消防根本不合格。”这也导致了商场至今迟迟不能重新营业。

据记者了解,在2007年至2010年间,置信名都购物中心也曾营业三年,那么说明当初该商场是通过消防部门验收的,又怎么会出现消防不合格的局面?

为此,《浙商》记者特意来到了温州市消防支队,采访了防火监督处副处长叶俊华,“根据法规,商场需要二次改建或装修的,都需要再次报建审批,验收合格后才能再度进行日常经营活动。”叶俊华还介绍,置信名都购物中心在2004年4月30日报批过商场大开间的消防资料,并于2007年12月27日验收通过。

“开发商准备了两个图纸,一个大开间的商场图纸送给了消防审批,一个‘格子铺’的图纸送去了房管局。”很多业主都如陈峰一样,手上都有土地证、产权证两个证件。这些业主始终认为,他们能从房管局拿到商铺的产权证,就说明送去房管局的图纸上这些商铺当时都是被标示出来的。

关于这一点,叶俊华说,“温州消防支队验收通过的置信名都购物中心的确是一个敞开式的大开间。”随后,《浙商》记者递给叶俊华一份当年售楼书的商场平面图复印件,在这张图上,可以清晰地看到商铺的位置及面积分配。商铺之间还有两条线将之隔开。叶俊华则表示,单从平面示意图来看,并不能断定图上商铺的间隔是物理间隔还是虚拟间隔。

2010年8月10日至9月21日,置信房产多次在《温州都市报》等报纸刊登启事,告知业主有权处置自己的商业用房使用权。“起初我们根本就找不到自己的商铺位置,在经过多次媒体曝光后,开发商才在商场标明商铺的位置,但没有进行应有的隔断和卷帘门安装。”陈峰认为这样他们买下来的商铺就无法自营或出租使用,因此开发商至今未具备实际交付条件。

为此,《浙商》记者致电置信房产的一位股东,想了解一些详细情况。但对方听到是媒体后,马上挂掉了电话。随后记者又致电当时置信名都楼盘的销售经理蔡经理,对方说“不清楚”,便匆匆挂掉了电话。

据悉,置信名都购物中心商铺共有731个,而牵涉此案的原告涉及到441名业主。在记者从苍南县人民法院拿到的民事判决书中,败诉的理由中有这样一条,“如果按原告要求进行隔断和安装卷帘门,将丧失大型购物中心应有的功能,也会损害其他主张空间格局为大开间、不隔断的业主利益。”

阴谋论还是必然?

置信名都购物中心第一年的生意非常红火,其后两年却一年比一年差。“这是赤裸裸的阴谋,生意淡了,他们就可以继续压低我们的租金。”黄光平介绍,在售后包租的那三年,他们与置信房产签订的年租金是7%。而2010年合约到期后,置信房产准备找另外一个团队来运营商场,在和业主的谈判中将年租金降低到了1.5%。

置信名都购物中心的衰败到底是一场阴谋,还是小城镇城市综合体泡沫的破灭?

近年来,从中央到地方,一直在力推城镇化政策。城镇化给商业地产带来了机遇,越来越多的人涌入城市,促进了商业的繁荣。据第六次全国人口普查数据,龙港镇常住人口暴涨至39.6万。按照最新的城市规划,这个小镇的人口达到了小城市的需求。晚上10点,街上沸沸扬扬的嘈杂声还不断从宾馆窗口传来。服务员介绍说,龙港镇城区虽然不大,从这头到那头,横竖半小时就走完了,但龙港镇的消费水平不容小觑,不远处还有一家五星级酒店。

“商业地产没有受到过宏观调控,所以前期经历了疯狂的野蛮生长。”国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲为商业地产的未来担忧:野蛮生长让人忽视了背后的问题,矛盾一直在积累、增长,未来终有一日会大规模爆发。商业地产的矛盾是隐性的,在一段时间内不一定能显现出来,但当大量店铺、商铺经营不下去时,后果就不堪设想了。

这其中是否有阴谋,无法下定论。但有一点可以肯定,那就是置信名都购物中心的生意一蹶不振,乃至今日迟迟没有开业的现实。

“在城镇化发展过程中,浙商要找到一个最精准的业态定位。大城市的业态模式和小城镇的业态模式肯定不一样。”中商控股集团董事长董国民告诉《浙商》记者,商业地产一夜暴富的时代已经过去。

城市综合体泡沫一旦被触发,“空城”和“烂尾楼”的景象可能会越来越多。

“这么多人口涌入城市,一个农民转变为市民,他所带来的绝不仅仅是户籍身份的转换,背后一定会带来消费方式、消费行为、消费习惯、消费能力等一系列的变化。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为,在中小城市,特别是小型城市,它的商业一定不是大型的,一定不是综合的,更多的可能是便民式、区域式的。在大城市,现有的商业地产模式再发展五年,一点问题都没有。在中小城市,城镇化带来的机遇更多的是碎片化的机遇,是一种区域化、便民性的机遇,而不是大型综合体的机遇。

[专家点评]

小城镇并不适合大型商业综合体

罗天昊国资委商业科技质量中心研究员

近年来,中国的区域发展,出现了两大歪风,一个是投资大跃进,一个是城市大跃进。2012年,中国固定资产投资占GDP的比重,达到了创纪录的72.1%,比重超过50%以上的省市,占全国省市总数的80%以上,整个国家都陷入疯狂的投资冲动之中。

当下,轰轰烈烈的造城运动,在全国风行。有数百个城市号称要打造世界性的都市,城市硬件超前发展之风盛行。尤其是各地竞相建造第一高楼,打造城市地标,打造奢华的CBD区。事实上,除少数大城市,以及区域性中心城市之外,中国多数城市,当下并不适合建造大型商业综合体。

置信名都购物中心寄托了龙港镇的厚望,希望它可以辐射浙南和闽北,不过,现实的残酷令人警醒。很简单,小镇的发展模式,与大城市的发展模式并不一致。城市化的模式亦不一样。我一直强调,城镇化的本质是四个现代化,即产业与就业的现代化、生活方式的现代化、公民权利的现代化、人权的现代化。龙港镇居民更喜欢逛街购物,这种生活方式,与大城市的生活方式是不一致的,亦是置信名都购物中心无法崛起的根源。

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