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房企农村改造实验项目换土地的五个不确定万芳

发布时间:2020-02-14 11:14:30 阅读: 来源:棉签包装机厂家

房企农村改造实验:项目换土地的“五个不确定”,

在南京市江宁区前石塘村,一家开发商花了五年时间,试图摸索出一个能让农民、政府和企业三方均受益,同时可向全国推广的开发模式。

这是一次自下而上、兼具野心和浪漫色彩的农村改造实验,如果从农民增收的角度来看,实验的结果称得上大获成功,而企业与地方政府在实验中,也一直寻找利益的契合点,虽然这一过程并非想象的那么容易。

三赢 憧憬

这家名叫南京科赛旅游投资发展有限责任公司(下称 南京科赛 )的开发商,成立于2008年,控股股东为民企苏州科赛投资发展集团有限公司(下称 科赛集团 ),持股52%,另两家股东是南京江宁区横溪街道办事处以及南京报业集团,分别持股30%和18%。

五年前,南京报业集团带着位于横溪街道的前石塘村项目找到科赛集团,提出合作开发的意向。

前石塘村位于江苏和安徽的交界处,原本是一座不起眼的村庄,距离南京市中心38公里,离马鞍山市区25公里,当地经济虽然落后,但也因此保留了完好的自然风貌,竹林似海,溪水清澈,赢得了 小九寨沟 的美名。

最初,当地政府希望科赛集团能够在前石塘村投资乡村旅游,但科赛集团董事长江喜科拒绝了这一建议。

一方面,当地缺乏足够的景点资源,企业难以通过收门票赚钱,另一方面,如果承包做 农家乐 ,对企业来说成本又太高, 农家乐 只适合当地农民做,因为对他们来说,房子、厨师、服务员都不要花钱。 江喜科告诉《第一财经日报》记者。

江喜科提出自己的设想,这是一个在他看来可以实现农民、政府、企业 三赢 的方案 首先,南京科赛完成基础设施建设,并对前石塘村部分村民破落的房屋进行改造和美化,打造成可供农民经营 农家乐 的场所。

然后,南京科赛对村里零散的房屋进行拆迁,腾出的宅基地进行流转和复垦,并将拆迁户安置在新建小区(小区网论坛),从而盘活存量建设用地。最后,政府将200亩土地作为投资回报,返还给南京科赛。

按照这个构想,农民虽然流转出耕地,但通过经营 农家乐 ,解决了日后收入来源的问题,同时拆迁补偿得到的新房,较原本的老房大幅增值,从而获得一笔财产性收入。

对当地政府而言,项目若能成功,民生得到改善,同时发展了旅游经济,带来政绩,而项目所在区域的土地也将随之增值,成为新的财政收入来源。

对企业来说,虽然承担了前期投入的风险,但最终可以从政府那里获得返还土地作为回报,日后无论将这部分土地转让或用作房地产项目开发,都有机会赚取一定的利润。

这是一个皆大欢喜的设想。2009年6月,前石塘村项目正式开工,江喜科踌躇满志。由于只是一个村庄的改造、开发,规模并不算大,科赛集团原本预计2~3年时间即可全部完成。但实际上,这场实验并没有想象的那样容易。

土地生财

事实上,科赛集团在前石塘村实验的改造、开发模式,在其他农村地区也有相似版本,被称作 项目换土地 。

类似的项目经常因为 口惠而实不至 ,招致村民的抵制,并最终演变成强迫农民上楼的 圈地 运动。

前石塘村项目的不同之处在于,南京科赛预先设计了第三产业 农家乐 的导入,以避免上述矛盾的发生。

先为农民改造部分房屋,培训、扶持他们经营 农家乐 ,让这些农民获得实实在在的收入,只有农民真的能够不以土地为生,才会愿意 上楼 。 南京科赛副总裁李冬宝说。

南京科赛前期为农民改造房屋、接通自来水并且建造污水处理设施,均不要农民出一分钱。在股东之一的南京报业集团的宣传推广下,前石塘村很快成为南京最受欢迎的自驾游目的地,当地农民通过经营 农家乐 ,经济状况迅速得到改善。

好几户村民在经营农家乐一年之后都开上了小轿车。 项目开发前,前石塘村一户人家一年收入只有大约2万~3万元,但现在村里已经开业了60多家 农家乐 ,经营状况一般的 农家乐 一年有十几万利润,而经营最好的 农家乐 ,一年的利润达到40万~50万元。 当地村民对记者表示。

在解决了农民生计问题后,南京科赛依据江苏省城乡建设用地增减挂钩的政策,开始着手土地整理, 把生地变成熟地,把不值钱的地变成值钱的地 。

南京科赛具体操作手法是对散落的农民房屋进行拆除,将腾出的宅基地复耕,同时新建安置小区,按照 拆一还一 的原则,补偿拆迁农民。

根据南京科赛提供的数据,公司实际复垦并验收合格的土地150多亩,建造安置小区用了57亩土地,从而节约出约100亩集体建设土地。而这100亩集体建设用地根据政策,可以在异地转换为100亩国有建设用地的指标。

城乡建设用地增减挂钩政策,有三个特点:等量、异地、不占用征地指标。 三农 问题专家卢水生解释。

按照南京科赛与横溪街道当初签订的协议,盘活的这100亩建设用地指标,加上横溪街道拿出的另外100亩建设用地指标,将作为投资回报返还给南京科赛。

然而就在前石塘村被评上省级乡村旅游示范村,所在区域的土地由此前无人问津到现在挂牌价达到150万元/亩之后,土地返还却并没能按照设想的时间表进行。

一等就是三年。 江喜科告诉记者,在完成土地复耕验收后的三年,南京科赛迟迟没有获得200亩返还土地,这意味着,南京科赛对村庄改造工程、道路工程、给排水工程、绿化工程、景观工程等一共投入了1.3亿元,但企业尚没能进入投资回报期。

由于缺少经验,在早期的项目换土地的地方实践中,往往存在 五个不确定 ,即政府协议中承诺给企业土地,但实际上给你多少不确定,什么时间给你不确定,在哪个地方给你不确定,土地最终的收益不确定,收益部分政府能分给你多少也不确定。 卢水生说, 要避免这种情况发生,就需要企业和政府在最初的协议中明确约定好。

而南京科赛面临的土地返还问题,则是由于政策缺少适当的灵活性,由于南京规定全市范围内各项目完成复垦验收的土地,需要统一收储、挂牌,因此政府无法为南京科赛一家单独返还土地。

前石塘村项目眼看成了一项 无底洞 的投资,这让南京科赛不得不一再放弃或缩减最初的投资计划,其间公司资金一度出现困难,甚至无法按时向承包商支付工程款。

看着前石塘村成为新农村建设的样板工程,受到各界肯定,江喜科百感交集。他尝试以打报告的方式,希望政府能够尽早兑现承诺,解决企业的困难。

困难的局面直到去年底才稍稍得以缓解。横溪街道向南京科赛返还了复垦盘活的100亩建设用地指标,但规定南京科赛只能按60万元/亩的价格转让其中50亩指标,另外50亩必须留作自己开发,而这也是南京科赛迄今获得的唯一一笔3000万元收入。

虽然这3000万尚不足以平衡整个投资, 三赢 目前还是 两赢 的状态,但江喜科坚信自己探索的这一农村改造、开发模式方向没有错, 如果能够及时拿到这200亩返还土地,在前石塘村的农村改造尝试无疑是极其成功的,通过市场化的手段,不仅解决了农民增收的问题,还满足了政府发展经济的诉求。

只是江喜科当初设想的 三赢 如今只实现了 两赢 ,当农民和政府的利益得到实现后,主导这场实验的南京科赛,却只能继续等待政府兑现另外那100亩土地指标返还的承诺。

(编辑:野渡)

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